海航“上岸”,给房企三点启示

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“我们生产经营几乎已全部正常化,每一个海航人,都知道风险尚未过去。”9月24日,因海航集团董事长陈峰、首席执行官谭向东涉嫌违法犯罪,被依法采取强制措施,网传顾刚写下了这些耐人寻味的话语(详见:《顾刚:致海航全体员工的一封信》

从1月底宣布破产重整至今,已将近八个月。期间,海航集团旗下海航基础(*ST基础,600515)、海航投资(*ST海航,600221)敲定接盘方,拟定重整草案,翘首等待着曙光的出现。

一切似乎也已有了眉目,顾刚在网传的公开信中透露,“我们要面临最后的大考……即将召开的破产重整的二债会,是大家的艰难决策。”

按照他的说法,海航曾“在漆黑的隧道里摸索了三年,走进过岔道、摸到过绝壁”,现在已经在做最后的冲刺,只是答案还有待揭晓。

乐居财经了解,从9月27日到9月30日四天,海航控股、海航集团、海航基础及其二十家子公司,还有供销大集(*ST大集,000564)等主体,将召开各个债权人会议,对重整计划草案进行讨论并表决。

眼下,这家拥有万亿资产的民营企业,依靠市场化方式处置资产、破产重整应对债务压力,循序渐进地实现重整转身,对于当下面对资金困境的房企来说,具有参考意义。

一、找准接盘方

顾刚曾对过去海航野蛮生长挖下的大坑、决策的粗糙,感到过愤怒和不满,因此发出灵魂拷问:这么好的一个集团,怎么就走到了今天?

现实摆在面前,曾经大开大合、激进扩张的海航集团,四年前就已爆发了流动性危机,高峰时总负债高达7500亿元,后其不断变卖资产开启“自救”之路,陈峰还一度承诺在2020年解决危机。

谁料天不遂人愿,去年突如其来的疫情,打乱了海航的算盘。今年年初,顾刚当选新一届海航集团党委书记,决定不破不立,按下了企业重整的启动键。

危机之中,或许只有等到“白衣骑士”的出现,才能让顾刚舒展眉头。9月中旬,他终于等来了难得的进展。

海航控股、海航基础分别宣称,管理人已确定辽宁方大集团实业有限公司(简称“方大集团”)、海南省发展控股有限公司(简称“海南控股”)为各自的战略投资者。若投资完成,战略投资者可能成为其控股股东,海航集团重整方案或落地。

上半年,海航控股实现营收183.34亿元,同比上升56.54%,但净利润为-9.68亿元;而以房地产开发与销售、机场运营管理等为主业的海航基础,同期营收约25.6亿元,同比增长36.13%,但净利润为4268.88万元,同比减少95.66%。

业绩仍不稳定的海航,只能在避免公司价值进一步亏损的同时,达成各方都能接受的重整方案。而顾刚已在展望着重整成功后,摒除“家天下”的企业模式。

根据以往的公开报道,海航集团的家族色彩较为浓重,陈峰之弟陈国庆、王健之弟王伟,都在公司的实际业务中,成为了朦胧的关联方。

但顾刚已在几天前的例会中进一步表态,重整后老股东团队及慈航基金会,在海航集团及成员企业权益将全部清零,不再拥有相关股权。

早在2017年7月,海航集团曾对外公布了公司的股权结构。其中,海南省慈航公益基金会持股22.75%;注册地在美国的Hainan Cihang Charity Foundation Inc.,则占股29.5%。

此外,包括王健、陈峰、谭向东在内的12个自然人,也持有海航集团股份。彼时他们达成共识,在退休以后将手里的股份,全部无偿地捐献给海南慈航基金会。2018年王健辞世后,已将其名下海航集团14.98%的股份赠予慈航基金会。

在第二次债权人会议正式召开之前,陈峰和谭向东因涉嫌违法犯罪被抓。同时,陈峰等原海航集团创始人团队的股权被全部清零。俗话说,打扫干净屋子,再请客。

海航集团原创始人股东的股权清零,正是为了迎接新战投的进来。

二、剥离资产,迅速减重

拖垮海航的,是此前恣意生长的投资触角。后来顾刚团队接手,将企业庞杂的业务版图理出来,竟然画出了三张近3米的股权关系图,内部形象地称之为“清明上河图”。

痛定思痛,危机骤现之后,海航一直在大力甩卖资产,其中地产业务的剥离力度最大。

2018年,该集团完成了近3000亿元规模的资产出售,主要集中在金融、地产等非航空资产和业务。隔年,它又继续抛售了香港国际建投股权、英国伦敦金丝雀码头写字楼等地产类资产。

处置资产期间,海航多次表示要“去地产化、去杠杆化、聚焦主业”,不再为扩张而扩张。而出售地产项目的举措,也拓宽了它美化上市平台报表的空间。

去年12月,海航投资(ST海投,000616)的控股子公司天津亿城,曾将旗下亿城堂庭项目剩余的写字楼、集中商业、商铺、酒店式公寓及车位等,出售给百年人寿,交易总价为12.73亿元。

这笔收入,计入到了海航投资的房地产收入中,它也因此增加经营性利润约1.4亿元。变卖这最后一个地产项目之后,海航投资去年的收入大增506.52%至12.55亿元,归母净利润增长82.86%至2.83亿元。

但该交易更像是一笔“以资抵债”的操作,海航投资卖资产给百年人寿,或是为了抵偿对后者的债务。

因为今年3月,海航投资宣布回购百年人寿持有的天津亿城股权份额时,显示此前12.73亿元收入,只有1.83亿元首付款确收,另10.9亿元已被“应收款”抵扣。

对此,该公司还收到了深交所的问询函,要求其披露此中的详细情况,但目前海航投资已九次延期回复问询函,谜题待解。

尽管资产的交易迷雾重重,但海航剥离地产的基调,是不会变的。

眼下,海航投资的房地产业务已基本去存化,仅剩少量住宅及车位待售中;而供销大集、海航控股的地产身影,也已渐行渐远。

即使曾经被承诺作为海航集团旗下地产业务主体的海航基础,也在向临空产业开发战略转型。2017年至2020年,它的存货从339.40亿降至128.36亿,正是其地产收缩的直观体现。今年中期,海航基础地产业务营收7.54亿元,仅占总收入的29.5%。

顾刚曾表示,如顺利完成破产重整,海航将重整拆分为四个完全独立运营的板块——航空板块、机场板块、金融板块、商业及其他板块,各自由新的实控人股东带领前行。

而海航基础将紧紧围绕机场发展,及免税商业发展两大核心业务板块布局,谋划加速国兴大道沿线地产项目的出让与盘活,加速退出房地产类投资。

乐居财经查阅获悉,目前海航集团旗下带有“地产”字眼的公司,仅有66家,与今年年初的80家相比,又减少了14家。以此看来,海航在酝酿重整方案的同时,地产减重计划也在不间断地进行。

三、千亿偿债计划

9月27日,以航空为主业的海航控股及其10家子公司,率先迎来了二债会,会上对重整计划(草案)进行审议表决。

截至目前,共计4915家债权人,向11家公司管理人申报9215笔债权,申报金额合计3972.09亿元。经管理人审查,已经提交法院裁定确认和预计后续法院可以裁定确认的债权,共计约1612.93亿元。

约120亿债转股以每股3.18元对价,抵偿给海航控股及子公司部分债权人,以清偿约400亿债务;同时集团承担了控股普通债权的65%,实现了对之前承诺725亿债务平移的落地。

重整后海航控股带息负债压降至600亿元,清偿债务后的海航控股总资产为1700亿元,总负债为1380亿元,负债率为81%。

海航控股及10家子公司,将统一引入战略投资者,并统一偿债。偿债资源包括战略投资者投入的资金、未来持续经营的经营收入、海航控股资本公积转增股票及关联方代为清偿的债务额度。

接下来的三天时间里,海航集团、海航基础及其二十家子公司,还有供销大集等主体,也将召开各个债权人会议,对重整计划草案进行讨论并表决。它们草案的内容与思路,估计都与海航控股类似。

至于表决结果,还有待后续披露。但意外的是,因债权人反馈表决时间较紧,海航决定延期表决。

四、重整之鉴

海航,这家拥有万亿资产的民营企业,依靠市场化方式处置资产、破产重整应对债务压力,循序渐进地实现重整转身,对于当下面对资金困境的房企来说,具有较大的参考意义。

纵观现阶段地产商面对的难题,无非有三个方面:涉及的巨额理财产品如何兑付?如何腾出资金,继续建设已售未交付项目?地产上下游产业链为数众多的供应商,他们未兑付的商票如何解决?

海航曾有300亿左右的理财产品兑付问题,与它类似,无论是几年前的安邦,还是如今的恒大,也都有保单、票据需要妥善处理。

除了出售资产缓解资金压力之外,引入战投也是重要的一环。

海航集团根据自身不同的业务板块,分别为海航控股、海航基础引入方大集团、海南控股,将财务危机拆开解决。此外,重整草案中的债转股,也是另一种解决问题的思路。

现阶段,在监管的引导下,房企引发衍生风险的概率较低,后续的监管介入,可能会更为有序。未来,或许需要地产政策的小幅放松,才能切断地产商对整个行业的负面外溢效应。

但房住不炒的基调不会变,即使出现边际调整,也需要房企改变底层的运营逻辑,走向沉淀的正轨。

本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳

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