东西南北中,限购在放松

4月27日,继郑州、衢州、秦皇岛、南京、苏州等多城放松楼市限购后,珠三角、京津冀重要城市佛山、廊坊也加入限购松绑阵营。

限购,作为楼市调控行政手段中最鲜明的一条,已经有着10年历史,相较其他政策,它能够直接增加购房人群,是调控放松中最具标志性的动作。新增限购松绑举措,是三四月这轮调控措施与一二月份的明显不同之处。此前,多城楼市调控松绑主要从减少购房者资金压力入手,以降低首付比例、房贷利率,增加贷款额度为主,而此轮放开限购则直接为楼市增加购房群体。

尤其值得注意的是,4月25日,无锡卫健委牵头无锡市自规局、住建局、公积金管理中心发布通知,对生育两个孩子及以上的本市户籍居民家庭,推出增加公积金贷款额度以及购房名额的鼓励政策,成为全国首个由卫健委牵头发布的楼市限购松绑政策。

经济观察报梳理,目前直接放松限购的城市超过10个,而放松各类楼市调控政策的城市超过80个。部分城市的放松政策已经开始产生作用,但更多城市在这一轮疫情之下,政策效应尚未反馈到楼市之中。

一、佛山满五年住房不限购

4月27日,佛山住建局回应,确于26日印发了“关于优化存量商品住房政策”的相关通知,并表示,该文件为“内部工作文件”,目前已发送至各区住房城乡建设和水利局以及市相关职能部门。

根据《佛山市住房和城乡建设局关于优化存量商品住房政策的通知》,佛山对于最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房将不再限购,具体执行政策包括,一、居民家庭在线上办理购房资格核验时,该商品住房不计入居民家庭拥有住房套数;二、该商品住房在进行买卖合同网签、赠与、司法拍卖等转让手续时,无需进行购房资格核验,实施时间则自发文之日即26日开始。

佛山市住建局4月27日回应,政策确已生效,但目前相关业务系统功能还在调试,待调试完成后会正式对外公布。

佛山住建局相关人士透露,政策的目的主要是支持改善型住房需求,活跃二手房市场,构建健康合理的商品房市场体系;以“五年”为界限,避免短期炒作行为,而仅对部分政策进行调整,合理引导预期,可以避免造成短期市场的波动。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,佛山此举,一定程度上能激活部分改善型需求,包括生二胎、三胎的部分家庭;现居住房屋户型较差、配套不足要改善的家庭;5年以前买房,入市的门槛和成本较低,且手上并无房贷或已还清的家庭;开始避险和回归安全资产而购房的民企老板或高管。

目前,已有佛山地产项目在宣传广告中打出“佛山满五年住房不限购”的标语。

事实上,这是年内佛山第二次对购房资格进行松绑。

3月24日,佛山市人力资源和社会保障局纳入T卡申领对象范围扩大至非全日制大专、或非全日制本科学历的人才,而T卡人才可享受佛山市户籍人口购房政策。

目前,佛山的限购区域包括禅城全区、南海桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇这8个热门区域。限购区域内,佛山市户籍限购两套房。

不过,在实际操作中,购房资质不难获得。

不止一位中介告诉经济观察报,如果购房者学历没有达到要求,他们有渠道可以帮忙办理T卡,手续费在7000~12000元。

二、廊坊限购放松?是的,早在去年7月

4月27日,《廊坊市人民政府关于公布市政府规范性文件清理结果的通知》广泛流传,文件内容称,对2022年4月20日前制定的现行有效的政府规范性文件进行全面清理,其中对3件市政府规范性文件予以废止。

废止的三个文件中包括2017年发布的《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称“61号文”),如果该文件废止,意味着实施了5年之久的房地产限购政策将被解除。

根据61号文,廊坊市以区县为单位,非本地户籍家庭社保满三年可以购买一套住房,本地户籍居民家庭限购两套。61号文件出台后,持续多年火爆的环京楼市开始降温,交易量下降了九成,房价接近腰斩。

据经济观察报了解,包括北三县在内的廊坊环京区域,早在2020年中,部分新房限购政策已经实质性解除,符合一定条件(要求本人及家庭在本地无住房,有项目要求具备北京一年社保)的外地购房者,可以购买一套新建住房。

2021年7月,廊坊地区多个区县的二手房限购政策已经名存实亡,外地户籍购房者,只要在购房区县没有住房,即可以购买一套住房,既包括新房也包括二手房,房贷执行首套首付30%。

两次实质性放松,官方没有明确发放文件和传达相关通知,购房者向官方咨询时,官方也从未承认过有任何放松,但据经济观察报证实,此前确有限购人群可以在廊坊相关区县购房。此次官方文件等于将之前已经存在缺口的限购政策做了官宣。

2022年以来,随着房地产市场持续下滑造成的广泛影响,全国已经有多个二三线及以下城市放开限购、限售等行政类调控政策,这也为廊坊正式官宣提供了契机。

三、超10城限购松绑,超80城调控放松

据经济观察报梳理,今年以来,超10城放松了限购要求,其中郑州、衢州、秦皇岛、上海临港、南京、苏州等城市或者地区明确发文或者官方确认了相关限购松绑政策。

上述限购松绑主要针对特定人群,比如前来投靠的亲属、在此地定居的非户籍家庭,松绑方式多为降低购房者的社保缴纳年限要求。此外,秦皇岛和佛山都是针对存量房放开了限制。

3月,郑州发布通知,子女、近亲属在郑工作、生活的,鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房;

3月底,福州市不动产登记和交易中心明确,非五城区户籍家庭(含港澳台)在福州五城区购房,无需落户,且无需提供近2年内满12个月医社保或纳税证明或落户,即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅;

4月,衢州发文,非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业,视同本市户籍家庭执行相关购房政策;衢州发文同日,秦皇岛表示,自4月2日起购买二手房的购房人申请购房资格核验时只提供本人有效身份证件即可。

此外,4月中旬,苏州市房地产市场和交易管理中心确认,自4月11日起,非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时,社保年限要求从原来的三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保;

南京市六合区房产交易中心表示,非南京市户籍家庭可凭证件开具六合区购房证明;上海临港方面,2022年重点支持单位中工作的人才,“获取购房资格的门槛从须在新片区工作满一年以上降低为满为3个月或6个月”。

另外还有多个城市在悄然放松限购条件,包括宁波、南昌等。

4月25日,无锡卫健委牵头进行的限购放松具体措施是,生育二个孩子及以上本市户籍居民家庭,可以在限购区域新增购买一套商品住房。此外,对首次使用公积金贷款购买首套自住住房的二孩及以上本市户籍职工家庭,贷款额度可不与借款申请人公积金缴存年限及缴存余额挂钩;最高贷款额度在规定的可贷额度基础上,可增加10万或者20万元。

根据诸葛找房数据研究中心不完全统计,截至4月18日,超80个城市加入政策松绑阵营,调控达百次左右。政策松绑内容主要从需求端出发,措施包括放宽落户、增加公积金贷款额度、降首付比例、降房贷利率、放松限购限贷、放松限售。进入4月份,调控密度更大,城市扩容速度加快,苏州、南京、上海等高能级城市加入政策松绑阵营,调控松绑内容新增了新人才市民的购房补贴、预售资金监管放松。

四、限购放松后楼市有起色吗?

作为今年较早放开限购的高能级城市,在多项楼市政策刺激下,郑州3月的楼市有所起色。

3月1日,郑州市人民政府办公厅发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称《通知》),提出“稳地价、稳房价、稳预期”19条措施。

其中,在支持合理住房需求方面,明确亲属来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房。并在信贷融资上给予支持,《通知》表示,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

数据层面显示,郑州的救市政策正在发挥效力。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据,在“郑19条”发力下,3月,郑州新房成交规模有所回升,新房成交3852套,环比上涨47%;二手房成交3627套,环比上涨56%。另据国家统计局数据,3月,郑州二手房环比跌幅收窄了2个百分点。

不过,短时间内楼市尚未修复至去年同期水平。3月,郑州新房成交套数同步下降幅度过半,二手房与去年同期相比依旧下跌12%。

一位从业五年的佛山地产经纪人也认为,限购松绑并非强心剂,但对部分之前不具备购房资质以及名下房产超过五年的业主会有所触动。李宇嘉也认为,政策效果有待观察。佛山近年来的新房供应户型以3~4房为主,平均户型面积在110~120平方米,改善型住房需求已连续释放多年,但中产在受疫情断续、经济转型影响下的需求可能受挫。

他表示,释放需求要更加全面综合的政策。比如,加大财政补贴力度,税收减免力度,从而加速存量房流转释放改善型需求。另外,也可加速存量房老旧改造,补足配套短板。

佛山住建局数据显示,2022年3月佛山市新建商品房成交6591套,存量商品房成交3459套,同比分别下降46%、39%。

疫情反复也影响着楼市的表现,以临近北京的廊坊燕郊楼市来看,除了放开限购政策,途径燕郊的北京22号地铁也已经开工,4月初,燕郊等区域还进一步降低了按揭贷款利率。不过,与疫情封控以及进京检查排队时间长等现实相伴随,前述利好政策并没有反馈到楼市层面。

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