地产市值大洗牌

资本市场总是用脚投票,但是最近的地产股逻辑却让很多人惊呼看不懂。

一位股民在雪球上留言,“融创中国刨除最后两次配股的钱,市值已经和中国恒大一样了。难以想象,一家完全没有违约的龙头企业,和一家已经全方位违约躺平的企业市值是一样的。”

按理说,一些融资、销售能力较强的头部房企,股价抗挫性理应较强;但在风声鹤唳的地产江湖中,这些优质股却与陷入信用风波的暴雷房企一样,都面临着共同的困境:一听到任何风吹草动,股价就大跌。

今年以来,地产融资环境、楼市供需政策有序放松,积极信号不断传递,但眼下仍未掩盖房企的信用风险;近来正荣、龙光、禹洲等相继曝出债务问题,让资本市场对地产领域仍未有足够的信心。

但行业并非一潭死水,其内部正在持续分化。与此同时,在地产市值重构的世界里,暴雷房企也殃及与之相关的物管企业,这些曾经以轻资产优势被捧高估值的主体,如今也遭受不同程度的负面影响。就拿“虎年物企第一股”金茂服务来看,虽然背后有富爸爸站台,但上市首日就遭到蒙头一棍,股价破发。

敏感而瞬息万变的股市中,不断跳动的数字,正是地产股、物业股现实的“倒影”。

一、跌跌不休

过去一周,股民惊呼不敢打开证券软件app,一打开就是满屏绿。地产股更是惨目忍睹、集体下挫,连龙头股万科也甚至一度跌到16.7元/股以下,创下近5年新低。

有人评价,万科是地产黄金时代的信仰。现在,在“活下去”的一片萧杀声中,信仰没有了。

乐居财经统计获悉,3月7日至11日期间,房地产开发(申万)指数总体下跌了5.48%,最低仅报3522.19点。在188家A股、港股样本房企中,仅有25家企业的股价有所上涨,8家股价持平,剩余的155家的股价都有着不同程度的下跌。

其中,大发地产、碧桂园、阳光100、旭辉、禹洲等,跌幅超过20%;花样年、龙光、融创、宝龙地产、新城控股、万科、金茂等,也有逾10%的跌幅;另外佳兆业、绿城、时代中国等,跌幅在10%以下。

截止3月11日,周五,K线图显示,当日收盘房地产开发(申万)指数报3695.87点,比开盘上涨了1.44%,终于呈现出一条小阳线,似乎有了风停雨霁的迹象。

股市涨跌是投资者情绪的传导,影响的因素较为复杂,熙熙攘攘,有时让人捉摸不透,但里面既包含行业政策的走向预期,也有企业基本面、市场举措的呈现,具有一定的参考意义。

市场层面,2月地产继续延续下行调整趋势,行业百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元,同比降低47.2%;融资方面,2月100家典型房企的融资总量为398.17亿元,同比下降58.8%,融资量创2018年1月以来新低。

此外,过去一周里,政府工作报告提到,将继续保障好群众住房需求,并重申“房住不炒”的定位,为2022年的房地产行业定下基调。而全国两会上,围绕预售制、租购同权、绿色低碳建筑等方面的建言,也引起热议。

在企业层面,呈现出冰火两重天的局面。继碧桂园、美的置业之后,又一家民营地产商旭辉,拿到了平安银行的50亿并购贷;另一边,房企的流动性问题继续扩散,禹洲、龙光等正在试图化解危机。

3月8日,禹洲发布公告称,应公司的要求,由于2023年票据II的某些触发事件,该票据将于3月9日上午9时起停牌。当天,禹洲收盘报0.475港元/股,跌幅达10.38%。

此次公告中提及的“触发事件”,是指此前禹洲发行的一只5亿美元票据,到期应付2125万美元利息。但在30天宽限期支付利息期届满后,禹洲并未支付有关款项,实质上已构成违约。好在截至公告日,还没有收到债权人的即刻还款通知。

龙光的难题也逐渐显现。3月7日,它对外宣称,3月其债券到期规模合计52.99亿元,正在积极筹措资金偿债。隔天便传出了消息,龙光将汕头一在建住宅项目以10.24亿元卖给了中海宏洋。

从1月25日至今,龙光的股价不断走低,仅在最近一周内,它的市值便下跌了17.27%。截至3月11日报1.82港元/股,市值103.55亿港元。

过去一段时间,行业暖风频吹。除了融资的有序放松之外,今年以来已有55个城市,对楼市调控政策进行优化,内容包括降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款等。但资本市场对于地产领域,仍没有表现出足够的信心。

以至于,诸如万科、碧桂园、旭辉、金茂等相对优质的企业,股价也跟着下跌。若拉长时间线看,今年房地产开发(申万)指数总体已跌了5.37%。

二、“国涨民跌”

去年秋季,本应是果瓜飘香、准备收获的季节,但恒大的流动性问题酝酿许久,此后约半年的时间里,房企的市值发生了较大的变化。

9月1日,距离恒大正式暴雷还有约半个月的时间,山雨欲来风满楼,负面消息已不断传出,经历了市值大跌之后,它在这一天的市值仅剩451.91亿元(为便于比较,港股市值均已换算成人民币),勉强处在房企市值TOP15的边缘。

不过,彼时房企市值格局仍未被打破,在市值TOP20里,央企有5家,其他国资背景的有3家,民企有12家,在数量上仍占据优势。

去年九月之际,万科以2420.4亿元的市值位列第一,在其身后,龙湖、华润置地、中海、碧桂园、保利依次占据着TOP2-6的位置,市值均超过了千亿。再往后,招商蛇口、新城、融创、华侨城、绿地、龙光等,多方主体都拥有一席之地。

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花样年、当代置业、阳光城、世茂、正荣、龙光等,这一系列曾经挥斥方遒,为人熟知的地产股,都支撑不住了。

另一边,在市值排行榜上,排名已悄然改变。

直至今年3月11日,市值榜单三甲由半年前的万科、龙湖、华润置地,变更为华润置地、中海、保利。其中,华润置地已以2054.13亿元的市值,跃居第一,相比于去年9月1日的1682.88亿市值,增加了22.09%,增加的体量,比旭辉的总市值还高。

在华润置地身后的央企阵营中,除了略显失落的华侨城之外,中海、保利、招商蛇口,均在市值总量上有所提升,平均增幅达32%。此外,金茂与拥有央企背景的绿城,也闯进了市值前20强。

国企的表现则相对逊色一点,经历了较大幅度的下跌之后,万科的市值已由2420.4亿降至1935.63亿,降幅达到20%;绿地的市值也有所下滑。不过,建发股份、越秀地产,却以308.39亿、192.65亿的市值,进入TOP20。

另一边,素有“优等生”之称的龙湖,虽然市值从1730.87亿提升至1870.32亿,上涨了8.08%,但它的排名却从第二变为第五。

其他的民企,除了深耕杭州的滨江集团,市值提升了40.43%之外,大多数民营房企的市值经过这半年的折腾,均有不同程度的下跌,其中要数融创、合生创展、世茂等较为明显。

融创与世茂虽然手头拮据,但他们并没有正式宣布无力偿还债务。因此,他们的跌落,正是资本市场对其预期落差的真实写照。

纵观融创的股价K线,其52周最高能达到34.95港元/股;但截至3月11日收盘,却仅有5.57港元/股,市值跌至245.24亿元(约303.5亿港元),跌幅达67.53%,起落甚大。

近半年来,融创股价17.74%的最大跌幅,是在12月20日创下的。当日有消息称,融创已成功出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目,交易总价为26.8亿元。它仍在上演用资产换取流动性的续集。

世茂的危情时刻,则非12月13日的股债双杀莫属。那一天,世茂遭遇了“黑色星期一”,股价直线下挫12.15%,创近10年的低位。且在12月13日至14日这短短两天,世茂的市值就蒸发了70.56亿元。截至今年3月11日,世茂的市值仅剩129.81亿元(约160.65亿港元)

目前,在房企市值TOP20中,央企背景的房企数量上升到7家,国企背景的企业有5家,民企有8家;换言之,国资的数量已经超过了民企。而且,在6家超过千亿市值的房企中,也仅有龙湖一家民企。(若按港元计算,碧桂园的市值为1201.4亿港元,亦属千亿市值房企行列。)

此外,在行业市值的底部,绿景控股、国瑞置业、朗诗地产、阳光100、当代置业、福晟国际等,皆已成仙股,他们的市值均已不足10亿元。未来,这些房企的市值修复之路,将经历一个漫长的阶段。

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