雅居乐为什么也缺钱?

雅居乐集团(03383.HK,下称雅居乐)最近非常引人关注,它很多项目的售楼处人满为患。不是别的原因,只是深度打折。贝壳网数据显示,广州雅居乐天际715去年10月均价为8万元/平米,今年2月降到了约5万元/平米;中山雅居乐万象郡去年9月均价1.1万元/平米,今年2月降到了0.72万元/平米;北海金沙湾开盘时均价1.2万元/平米,如今0.55万元/平米。

2021年底,武汉雅居乐花园爆出拖欠8000余万元的工程款。笔者2021年10月调研时,也发现雅居乐北海项目有停工迹象。

2022年1月10日,24日,28日雅居乐发布公告,出售资产回笼资金。其中不乏优质核心资产,比如广州亚运城项目的股权。

雅居乐缺钱已是不争的事实。但疑惑是,财务一直稳健的雅居乐为什么缺钱了?

雅居乐是地产界曾经名噪一时的“华南五虎”之一,多年来地产圈一直认为雅居乐的财务状况是不错的。根据克而瑞房地产排行榜,2021年雅居乐销售额1057亿元,排在33名。但在很多地产人心目中,雅居乐是排名前十的优秀民营房企。当听说雅居乐停工、欠款之时,很多地产圈内人感到惊讶。

其实,雅居乐缺钱早有迹象。2021年下半年,雅居乐几乎没有购买新土地。但当时,市场更认为这是雅居乐出于审慎的主动调节,而不是因为缺钱的被动之举。

《财经十一人》分析雅居乐财报,研究其经营特点,发现三个原因导致其缺钱:1. 热衷开发超级大楼盘;2. 2016年之后拿地准确率不高;3. 土地储备集中且层级偏低。

一、超级大盘的利与弊

雅居乐最成功的楼盘当数海南清水湾。清水湾项目是国内罕见的超级大楼盘,总占地约1千万平米,约是普通楼盘的100倍。清水湾总建筑面积800多万平米,拿地的楼面价仅312元/平米。2009年开始销售以来,总销售额约1千亿元。2021年中报显示,雅居乐仍持有清水湾200多万平米的土地储备。这个超级大盘的销售额,在多年间占了雅居乐年销售总额的三分之一。

雅居乐希望复制清水湾的成功,所以偏好超级大盘。广州的雅居乐花园、亚运城,中山的雅居乐新城、凯茵新城,成都雅居乐花园都是占地百万平米以上的大盘,也都取得了不同程度的成功。

超级大盘有几个优势。第一,规模优势,比如拿地单价低,单位面积的宣传和销售费用低。第二,限制少,自由度大,通过优化设计来提升品质,实现开发理念。第三,塑造影响力,有利于提升企业品牌和物业品牌。第四,配套完善,对项目配套的设置、建设顺序、产品规划、建设周期可以通盘考虑。

如果一个超级大盘获得成功,企业不仅赚得利润,而且赢得美誉。同时,在房地产景气周期里,还能享受土地价格的不断上涨。

但是,超级大盘也有明显的劣势。第一,考验资金实力。项目前期需要买地以及修建必要的配套。由于多期开发,暂时不开发的部分占用了大量资金。第二,船大难掉头。无法有效规避政策风险、市场风险。超级大盘几乎必然远离城市繁华区,周边产业、交通等条件存在变数。超级大盘开发时间长,如遇市场转冷,风险颇大。

超级大盘能否成功,取决于以上优势和劣势的较力。2008年之后,中国房地产行业进入上升期,同时叠加城市化进程加速。这个阶段,超级大盘容易获得成功。

这个阶段,人口就像高温的空气分子,数量多,而且活性高。老城区被这些空气分子吹成了一个压力巨大的气球。这时,周边出现一个新气球,这些空气分子就会快速运动过去,新气球里面的开发商就成功了。

但是,目前空气分子数量增长有限,温度也在下降,原有气球内的压力已经不高。这个时候,就算周边出现新气球,数量不足、温度不高的空气分子也难以将其吹起。

如果一个大盘前几期销售不畅,后面就无法顺利开发。而土地费用,前期设施配套的投入就形成了资金沉淀,变成低效、甚至无效资产。而且,这种处于远郊区的大楼盘,难以找到接盘者。雅居乐的多个大楼盘存在这样的问题。

2017年雅居乐37亿收购中山市西北部东凤沙岛地块。该地块位于东风镇穗成村,规划建筑面积约为149万平方米。加上必要的配套,地块投入约40亿元。但直到2022年此地块并未开发。考虑资金成本,沉淀资金约50亿元。雅居乐不开发此地块,是因为在目前条件下,开发很可能会产生更大的亏损。

2017年雅居乐还拿下了中山迪茵湖小镇地块。该地块位于中山市三角镇,规划建筑面积约为83万平米。但直到2022年,只建了20万平米,而且销售不畅。精装修产品原价1.2万元/平米,目前降到0.8万元/平米。

2018年投资45.5亿的威海冠军小镇也是销售惨淡,原规划310万平米,目前仍有280万平米未开发。

2019年,雅居乐着手北海金海湾,规划建筑面积1200万平米,当时精装均价1.2万元/平米。而目前该项目精装价格0.55万元/平米,尚有800万平米未开发。

据不完全统计,这种类型的大盘项目,沉淀了雅居乐超百亿的资金。

二、拿了错地难消化

2016年之后,房地产市场渐暖。很多房地产公司的项目能做到拿地一年内,现金流转正。但雅居乐在全国各地拿了一些难以消化的地块,这些地块会显著降低资金效率,造成资金紧张。因为涉及项目过多,这里仅列举了雅居乐2016-2018三年间在中山、珠海、广州、佛山四地拿到的低效土地。需要知道,雅居乐发轫于广东中山市,大湾区是其最熟悉的区域。

1. 2016年8月,雅居乐溢价500%,以58亿的价格拿下了珠海国际花园项目的土地,楼面价高达2.8万元/平米。作为高端项目,售价要在4万元/平米以上,才能盈亏平衡。但直到2019年,项目只开发了一半。2021年均价2.5万元/平米,2022年在此基础上还有折扣。假设资金成本为6%,整个项目算下来,雅居乐亏损超过30亿元。

2. 2016年8月,雅居乐以21.7亿元拿下广州荔湾天际715项目的土地,楼面价高达3.7万元/平米。马上开发会产生亏损,所以雅居乐选择了捂地。捂了近5年才开始预售,但算下来仍会产生约10亿元的亏损。

3. 2017年拿下中山南朗深中地块,项目45万平,2021年中报显示该地块尚未开发。

4. 2017年7月,雅居乐17.2亿元拿下佛山万象郡地块,规划建筑面积14.3万平米,楼面价1.2万元/平米。2018年销售均价1.6万元/平米,目前降到1万元/平米,楼价比地价还低。目前还有相当数量的房屋等待销售。

5. 2017年9月,中交集团30.6亿元拿下佛山中雅江湾地块,与雅居乐各占50%合作开发。项目规划建筑面积31万平米,楼面价约1万元/平米。目前,精装修产品售价1.4万元/平米。项目预计会产生亏损,而且目前还有房屋可售。

6. 2018年5月,旭辉控股(00884.HK)19.8亿元取得佛山清越花园地块,与雅居乐分别占60%和40%合作开发。规划建筑面积20.4万平米,楼面价0.97万元/平米。2019年精装修开盘价格1.6万元/平米,目前降到1.4万元/平米。目前仍有3栋在售。

7. 2018年5月,雅居乐以14.9亿元取得佛山翡翠西江项目的土地。地块占地面积为8.1万平米,规划建筑面积为24.3万平米,楼面价约为6120元/平米。2019年开盘精装修均价1.1万元/平米。因为销售不畅,其后不断降价,到2022年降到0.9万元/平米,才销售完毕。

三、土储集中且层级低

雅居乐的土地储备非常集中,2021年中报显示雅居乐全国土地储备为5295万平米。其中广东省土地储备为1600万平米,几乎占了全国土储的三分之一。中山和惠州都是三线城市,雅居乐在中山的土地储备为655万平米,惠州为342万平米。中山和惠州之和约为1000万平米,占了全国的五分之一。如果中山和惠州交易清淡,雅居乐会元气大伤。

当行情遇冷时,超一线城市、一线城市的房地产项目流通性相对较好,也相对抗跌。而缺乏产业支撑,配套不完善的二线城市远郊,或者三四线城市会受到更大冲击。

雅居乐虽然号称土地储备5000多万平米,但在一线、超一线的土储却非常少。

在北、上、广、深四个超一线城市中,雅居乐在相对核心区域的项目仅三个:1、北京门头沟项目,应占建筑面积5.8万平米;2、上海松江项目,应占建筑面积2.5万平米;3、广州天际715,应占建筑面积9万平米。北上广深四城相对核心区域的土储合计不到20万平米。雅居乐在这四个城市的其他项目精装售价不足2万元/平米,属于配套很差的偏远郊区。

在房屋成交相对较好的杭州、苏州、南京、厦门、宁波、福州、无锡、合肥、武汉这九个城市,雅居乐目前可售的土地储备也不多。表1统计了目前售价大于1.2万元/平米项目的土地储备情况。低于此价格的属于远郊区,其土地储备更类似于三四线城市。

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在四个一线城市,以及九个房地产成交相对较好的城市中,雅居乐的可售土地储备不足150万平米。由此可见,雅居乐的土地储备多集中在成交比较差的城市和区域。地产行业冬天到来了,雅居乐由于土地储备层级较低,受到的伤害也较大。

雅居乐缺钱还有一个原因,持续投入了几百亿的多元化没有带来可观的现金流。

多年以来,雅居乐大笔投资了环保行业。2018年9月,雅居乐控股副总裁兼雅居乐环保集团总裁李雪君曾介绍,雅居乐环保集团自成立以来,已成功进驻华东、津京冀、山东、中西部、华南、海南六大区域,十三个省份,下属项目、公司达33个。雅居乐已在环保领域投入了100多亿元的资金,2020年之前,还将投入200亿元。

但环保行业带来的现金流很少,2021年上半年营业额仅12亿元。

雅居乐打造的物业服务板块是雅生活服务(03319.HK,下称雅生活),这个板块做的比较成功。根据克而瑞《2021物业服务力排行榜》,雅生活排在第四位。在特别缺钱的时候,这块资产容易找到买家。

四、不躺平值得称赞

雅居乐缺钱,有其自身的原因,更是外部冲击的结果。如果房地产市场不是瞬间寒意逼人,雅居乐经营策略的弊端不会这么早显现。

目前,资金紧张的雅居乐正通过多种措施积极回笼资金偿还债务。雅居乐到目前还没有发生实质违约,这值得称道。希望雅居乐在未来能进一步强化现金流,渡过难关。

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