文旅地产生意,碎了一地

文旅地产生意,到底有多“烫手”?五年前,王健林就给出了答案,将13个文旅城项目卖给融创

五年后,孙宏斌也开始甩卖文旅资产,将昆明融创文旅城二期以及武汉甘露山文创城的部分股权,分别转让予华发和武汉城建。另一边,恒大许家印也相继出售了南沙恒大童世界。

但还是有人执着于“文旅”这一片诗意天地,而且一干就是整整十年。他就是田园东方创始人张诚,自诩“田园综合体第一人”。

张诚身上贴着众多标签,他曾是王健林麾下悍将,也是浙江女首富何巧女花3000万重金挖来的合伙人,更是地产职业经理人化身创业者的典型代表。

他心里一直尚存着一处“桃花源”,希冀通过文旅产业带动城乡融合与乡村振兴。然而,理想丰满,现实却很骨感。田园东方不仅在宁波项目受阻,被子公司追债、盈利成谜,还受股东方牵连被股权冻结。

一、从职业经理人到老板

张诚毕业于东南大学建筑系,他常常跟人解释,“我是学城市规划的,所以在城乡融合领域做观察和研究是我的兴趣。”这是他早先选择这条人烟罕至道路的原因。

同时,设计出身的张诚,也是业界公认的才子。他的优势在于精通商业地产全流程的操盘拿地销售全通,在万达工作近十年。在前老板王健林眼中,“万达真正懂商业地产的人不超过五个,张诚就是其中之一。”

2011年,何巧女决心进军地产,重金从万达挖来张诚,邀请他成为合伙人,担任东方城置地总裁,负责东方园林集团地产板块。

“我自己也觉得挺运气的,做什么都能找到最好的人。”何巧女曾回忆道。但是要打动这些职场精英男,显然不是靠运气,她用的是同一种武器——梦想。

而张诚也曾经坦言在万达这个平台上,他有好的收入、好的社会地位,宽广的交际平台及成长空间,但因为内心向往 “自由的心灵”,想按照自己创造的模式和构想去寻找新的商业机会,去构建自己的团队和产品,实现一次属于自己的成功创业,所以选择了离开。

彼时,网传张诚加盟条件是年薪3000万加1%股权。在10年前,年薪3000万级别,在百强房企高管内绝对算高收入人群。但那时候的东方园林是世界园林行业市值最大的公司,超过国内第二、三位园林上市公司市值的总和。

在何巧女的眼中,张诚是一个内心很骄傲的人,“有点艺术家那个意思”。如此一来,二人发生摩擦是难免的。公司的人都知道,从来都是何巧女给张诚道歉。何巧女说,“第一天吵架了,有时候是他的错,第二天他也会到我办公室跟我说‘快给我道歉吧’。”

然而,谁曾料到坐拥“园林第一股”,几度登上胡润百富榜,300亿身家浙江女首富何巧女,却因为痴迷于PPP项目,疯狂在全国各地“跑马圈地”,终究是自食恶果,不仅致使东方园林负债累累,还沦落卖房还债的地步。

2021年10月,何巧女与丈夫唐凯名下位于北京东城区两套房产被法院拍卖,分别以1832万元、2574万元成交。

在更早的20天前,何巧女名下同小区的4个车位以397万元的总价被拍卖成交,且成交价均高于评估价。此外,她在北京昌平的两套房产在2021年8月也被法院摆上货架,分别以3014.87万元和2857.84万元成交。

眼下,何巧女与张诚仍有着紧密的生意往来。在东方园林产业集团地产版块“东方城置地”中,张诚担任大股东,持股60%,剩余40%股份由何巧女持有。

此外,去年8月,田园东方旗下全资子公司北京田园东方运营管理有限公司(简称“东方运营”)与东方园林还签署战略合作,张诚亲自出席了这场签约仪式。双方计划成立联合工作组,着重在江苏、浙江、成都、广东等区域拓展项目。

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不止于此,田园东方(全称“田园东方投资集团有限公司”)的股东序列中,也有何巧女、唐凯夫妇二人的身影。

据乐居财经获悉,北京东方文化旅游有限公司和北京东方园林投资控股有限公司,分别持有田园东方60%和40%的股份。其中,大股东“北京东方文化旅游”由张诚全资持股;二股东“东方园林”则由何巧女和唐凯分别持股90%和10%。

今年开年,东方园林持有田园东方价值4000万元的股权数额被北京朝阳人民法院冻结,冻结日期从2022-01-25至2025-01-24,执行文号为(2022)京0105财保49号。

与此同时,东方园林持有东方田园农业价值2040万元的股权数额也被朝阳法院悉数冻结。据乐居财经了解到,张诚在东方田园农业中持有60%股权,这家公司还投资了新四板企业——内蒙古蒙清农业科技开发有限责任公司(持股5%)

二、折戟宁波

不仅受到股东牵连而被接连冻结股权,田园东方在宁波的项目也并不太平。

2月17日,浙江省古村落(传统村落)保护利用股权投资基金合伙企业(有限合伙)退出浙江浙旅田园东方文旅产业有限公司(简称“浙旅田园东方”),并将其所持有的45%股权转让予东方运营。

据乐居财经了解,浙江省古村落基金背后大股东并不简单,是浙江国资委旗下的浙旅集团。而浙旅田园东方成立于2019年底,注册资本4000万元,转让完成后由东方运营100%持股。

截至目前,浙旅田园东方对外投资了两家子公司,包括了宁波仙帅商业管理有限公司(100%)和宁波江北田野农场有限公司(15%)

其中,宁波江北田野农场旗下拥有宁波阿狸田野农场,后者位于江北区洪塘街道,占地约150亩,于2019年9月28日正式开业。据官方介绍,它是一个集集“农牧体验+非动力游乐+IP沉浸体验+自然教育”于一体的创新型农场。

然而,在运营短短两年时间,宁波阿狸田野农场却在2021年10月28日正式闭园,其官微称闭园缘由为“游乐项目升级”,开园时间另行通知。紧接着次月,该农场发布年卡用户退款通知。

虽然闭园,但宁波江北田野农场还面临着供应商源源不断的催债。今年1月18日和2月17日,宁波富伟旅游服务与上海森语景观绿化工程相继将其告上法院,案由为合同纠纷及建设工程合同纠纷,目前这两场诉讼的最终庭审结果还未公布。

在更早之前,宁波江北田野农场在一场承揽合同纠纷中败诉。

时间回溯至宁波阿狸农场开业之时,宁波市意成文化传媒和宁波江北田野农场签订《宁波阿狸农场十一活动承揽合同》,双方约定项目总费用为364893元;活动后,宁波江北田野农场须在收到发票之日起30个工作日支付项目全部金额。

但后续,宁波江北田野农场却迟迟未支付剩余费用131397元。无奈之下,意成文化传媒在2020年将其告上法院,索要承揽费用和违约金。

宁波江北田野农场答辩称,该活动公司在开业仪式中发生烟花碎屑散落至活动场地的安全事故,未按要求完成工作,也未交付符合合同目的的工作成果,故无需支付相关费用161397元。

为此,意成文化传媒同意在总费用中扣除3万元作为赔偿,将总承揽费用变更为334893元。

法院最终判决,双方之间承揽合同合法有效,宁波江北田野农场须支付剩余合同价款131397元及律师费、担保费、保全费、违约金。

三、子公司“讨债”

张诚曾在采访中坦言,一路走来很难,“作为一家民营企业,田园东方在获取金融机构融资和政策性资金扶持方面并没有优势”。对于乡村领域,政府公共资源投放和社会资本、金融的参与也没有天然的积极性。

另一边,文旅项目资金沉淀量大,且周期长,田园东方靠什么来维持企业正常运营?早在前几年,张诚表示,田园东方的资金来源主要依靠自有资金和项目运营收入。

但据乐居财经了解到,近年来,张诚热衷与知名房企进行合作,诸如融创、华侨城等。例如,在融创田园东方(重庆)文旅股权上,田园东方与融创分别持股70%和30%。

再如,在田园侨城(深圳)文旅运营股权上,田园东方与华侨城旗下华侨城创新投资私募股权基金各持股42.5%。值得注意的是,张诚1993年于东南大学获得建筑系建筑学专业硕士学位毕业后,曾就职于深圳华侨城建筑设计有限公司,担任建筑师。

此外,田园东方还与绿城小镇集团签署战略合作协议。同时,东方运营与重大设计总院、北京清控人居环境研究院、山西大地民基生态环境股份也相继达成战略合作协议。

不仅抱上了品牌房企的“大腿”,田园东方还找来了国资助力。

上文中的浙旅田园东方,前股东就包括了浙江国资旗下的浙旅集团;而在南京汤山田园东方文旅的股权架构中,也出现了南京市江宁区国资委旗下的汤山建设,以及南京市江宁区汤山街道龙尚村村民委员会。

这两年来,田园东方主推田园客厅EPC-O业务即规划、建设、运营一体化模式,承接政府(甲方)的委托,整合交付。

在张诚看来,很多政府和大型地产企业和田园东方合作,都是看中其运营能力,“运营是为了让项目更有生命力和想象力,给长期项目资产保值或者业务迭代的可能性。”

虽然有不少大房企、国企在背后“撑腰”,但田园东方却还因为借贷问题与子公司闹上法院。

去年,东方运营将全资母公司田园东方诉至法院,案由为民间借贷纠纷。东方运营依据《借款协议》等证据,以田园东方尚有300万元借款未偿还为由提起诉讼,要求判令其返还贷款。

据乐居财经查阅裁判文书获悉,此笔借贷并未公开具体经过和缘由。但在外界看来,“儿子告老子真的也是活久见,又不是上市平台独立运营,钱何必分得这么清楚”。

随后,双方之间还因为案件管辖权闹过一阵。但紧接着去年6月,东方运营又突然向法院提出撤诉申请。

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