房地产变局的“最后一役”

疫情爆发后的第二年,房地产行业遭遇重挫。自下半年开始,地产销售排行榜上的多只“昔日黑马”接连陨落,就连行业内的龙头企业都各自承压。地产大变局之年,有房企打包优质资产断臂求生,有房企剥离多元业务回归主业,也有房企手握重金开始蓄力吞并。属于房企的黄金时间已过,房地产变局的“最后一役”帷幕拉开。

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地产的“白银时代”,也要一去不返了。

回顾2021年的房地产市场,以年中为界,上下半年成交量强弱转化明显。据克而瑞数据统计,去年上半年地产行业成交显著放量,其中百城成交面积创同期历史新高,热点三、四线城市房价出现普涨行情。

然而,下半年开始,多家房企接连爆雷,市场信心重挫。在这种情况下,市场持续转冷,百城成交面积持续下行,同比跌幅扩至30%以上。其中,规模房企整体的平均目标完成率不到90%,较过去三年105%以上的平均水平下降了15个百分点。

走过艰难的2021年,房地产行业“大变局”进一步踏入深水区。

2022年年初,地产行业利好信息接连落地。1月6日,承债式并购贷款政策落地,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标;1月10日,有市场消息称,相关部门正在协调央企对部分遇困房企施予援手;1月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,将5年期以上LPR下调5个基点至4.6%……

无论是放宽“三道红线”鼓励收并购,还是时隔21个月罕见下调5年期以上LPR,亦或是相关部门搭桥为房企解困,核心都指向一个目标——修复堤坝,引导潮水。地产行业已狂奔数年,迫切需要回到理性阶段。

地产浮沉,变局环生,不破不立。房地产变局的“最后一役”帷幕拉开,重建倾圮之楼的号角即将吹响。

地产“自救”

2021年,地产“暴雷”之年。

开年,龙头万科交出“史上最差”一季报,当期实现净利润12.92亿元,较去年疫情同期仅增3.44%。同期,房地产开发业务毛利率低至16.1%,创历史新低;净利率方面更是低至4%。有关万科薄利的讨论甚嚣尘上,但几乎转瞬即逝。

行业缄默,暗流涌动。

几日后,杭州首次集中土拍开启,21家房企瓜分32宗涉宅地,累计地价高达716.7亿元,约等于杭州一季度GDP的17%。其中,杭州本地房企滨江集团(5.910-0.05-0.84%)豪掷近百亿,将5幅地块收入囊中。

之后的北京、广州首轮集中土拍同样如此,参与竞标的房企们豪掷百亿,在一线城市抢夺筹码。一位千亿房企高管在朋友圈直言,“弥漫着挥霍的味道。”

广发证券(20.800-0.66-3.08%)统计显示,一批次供地中,土地出让金共计1.07万亿元,真实楼面价约为1.11万元/平方米,溢价率达到38%。一切就如同泰坦尼克号沉船前的宴会,彼时的土拍市场金碧辉煌,觥筹交错。可在房企们忽视的角落里,现金风险已然在迫近。

外部环境方面,“三道红线”和贷款集中度相关政策出台后,房企融资供需两端持续收紧。据中指研究院发布的《2021年年中房地产行业融资盘点》显示,2021年上半年,房地产行业共融资11089.5亿元,同比下降8.1%,环比下降6.1%。

简而言之,可以借的钱少了。

再看房企内部,不考虑过去房企高额的表外融资成本,单看现金回流,开盘项目本身就受到地价上涨,销售限价以及去化率等客观因素钳制。5月,滨江集团曾在业绩说明会上就杭州土拍的5幅地块给出一组利润预期——1%到2%。杭州另一巨头绿城同步表示,利润不超3%。

2021年,房企低利润已经是业内共识。统计数据亦显示,去年上半年,内房股中仅有17家毛利率同比上涨,占比约20%;68家毛利率出现不同程度下跌,占比约80%。

2020年的业绩会上,万科郁亮直言,“行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢,这意味着房企不能再靠囤积土地、赚土地升值的钱了;不能再靠加杠杆、赚金融杠杆的钱了。”

昔日的快钱没了,房企现金池子中流入与流出的口子越扯越大,随着时间推移有人撑不住了。6月开始,以蓝光、恒大、协信等为例的高负债房企接连暴雷。由此引发的负面影响波及到全行业,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,行业从“控制风险”到“暴露风险”。

在更大的次生危机到来之前,地产行业必须要“自救”。

“活下去!”

“我好像要失业了”,入职不到半年,李强突然听闻公司或将进行架构调整,“裁员一般都是先从试用期(员工)开始。”

在地产行业工作三年,李强先后在三家千亿地产公司任职。去年下半年开始,地产行业趋冷,为了“避险”,李强从一家上海本地房企跳槽至某TOP5房企,继续负责设计工作。

然而,席卷整个地产业的寒风比李强预期得更猛烈,饶是行业头部的大房企也受到波及。公司内部,有关调整的消息一条接着一条,可裁员的消息始终“悬而未决”,李强数晚难眠。

辗转几天后,李强得到通知,因组织架构调整,公司决定将其调岗至营销部门,继续负责设计工作。与集团内其他同事相比,李强所在的上海区域还算“幸运”。据李强透露,公司上海区域暂未听说有裁员,但实习生已经基本清零,而往年营收主力东南区域,或有比较大比例裁员。

李强的遭遇是如今地产人的一个缩影。当地产盈利不复之前,行业的发展逻辑从“要规模”,变成“重管理”。

2021年上半年,各大房企曾在各区域核心地块顶格拿地。彼时曾有业内人士分析,此举或是为了维持当地区域公司的存活。该人士认为,对于区域公司而言,一旦无地开发,分公司就会面临净流出,持续亏损。与之相比,薄利拿地至少还可以保证区域公司业务开展,让手下的人不至于“饿死”。

去年5月份的北京集中土拍上,一位TOP5房企投拓总更是语出惊人,对外讲道“不拿地是‘等死’,拿地是‘死缓’……最优策略还是抢地,然后快周转。”

彼时的市场还尚存一丝暖意,经过前几年的多次调整,头部房企们手下的区域公司可以保证凭借旧有土储持续经营。

然而,短暂的暖流转瞬即逝。下半年,房企拿地开盘热情锐减,而控制成本的任务越来越重,行业开始“从管理要效益”。

“从管理要效益”的第一步,是架构优化。

公开信息显示,自2021年下半年行业急剧转冷后,包括万科、华润、保利、绿城、世茂、旭辉等头部房企在内,几乎所有的规模房企都在实施组织架构调整,举措包括事业部整合、区域公司合并、撤销部分区域公司等。

据业内媒体爆料,部分小房企如华南城、银城等甚至选择给员工休假4个月,仅保证底薪发放。复盘房企操作,大同小异,其本质均是为了降本增效。

过去很长一段时间内,设立区域公司,大量新增项目曾是地产公司扩大规模的利器。但无论是“强中台”还是“阿米巴”,由区域公司构成的管理体系都与实际业务相伴而生。一旦没有了项目,或者无法拿到新项目,那么与之对应的团队就失去了存在意义。

因此,伴随着企业战略框架收缩、精简,裁员、调岗亦不可避免。

裁员也好,转岗也罢,每个地产人都是时代洪流中的一捧浪花。对于他们背后的“洪流”而言,真正决定其生命周期的因素,实际上是“航道”。

地产回归地产

从数年前的狂奔,到如今的低迷,地产行业楼起、楼落。

企业、市场、监管部门,各方都在寻找一个帮助地产行业平稳过渡的方案。方案的终点,是帮助地产“回归地产”。这或是重建地产倾圮之楼的关键。

回归地产,“房住不炒”是各方默认的共识,即回归地产的民生属性。“过去追求土地规模带来的土地红利,追求金融杠杆带来的金融红利,追求高周转多复制带来的高利润,显然是不符合民生行业特征的”,去年10月,万科郁亮在媒体交流会上表示,“新的常态,就是我们已经回归到民生行业。”

从过去一年的行业表现来看,有一个通过民生地产受益的典型例子——绿城。作为主打质量的住宅操盘手,过去一年间,绿城业绩增速领先行业,股价同期走出上行曲线。去年的下行行情中,地产行业内部实现戴维斯双击的企业,凤毛麟角。

今年开年以来,曾经发力多元化的企业们亦纷纷剥离“烧钱”的多元化业务,回归主业。以中梁为例,1月中旬,其将中梁控股集团总部相关职能与地产集团总部整合,通过精简多元业务,进一步聚焦地产主业。

重建地产倾圮之楼,亦离不开外部力量的帮助。一条由央企引导的新主线正在形成。

1月24日,雅居乐发布公告称,拟以18.44亿元将广州利合集团26.66%的股权转让给中海地产。18.44亿元总对价中,包括13.8亿元现金以及买方应付予广州利合集团的贷款金额4.64亿元。

广州利和集团手中持有广州超级大盘——亚运城项目,雅居乐曾持有该项目股份长达10余年。

在业内看来,雅居乐和中海之间的这笔交易更趋近于双赢,对双方而言,均是一种“双赢”。一方面,中海借此将手中广州亚运城权益提升到46.66%,跃居最大股东;另一方面,雅居乐可以回流十余亿现金,亦可提高资金链的安全阀。

时间拉回半个月之前,据业内人士称,1月初广东省政府曾召集多家房企开会,与会房企包括奥园集团、富力地产、雅居乐、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等国企和民企。

据知情人士透露,会上一些出险企业介绍了其经营情况及项目,此次会议相当于政府为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

几乎与此同期,9日,多家媒体从不同信源处获悉,目前银行已告知一些大型优质房企,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。但该消息强调,房企不可借机剥离不良资产。

“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。”1月18日,中国人民银行金融市场司司长邹澜在国新办新闻发布会上亦表示。

从政策以及市场的双重层面来看,由央企主导的收并购已然成为“新主线”的基调。

齿轮开始转动。

央企与民营地产公司接触的同时,市场上又有消息传出,称央行已牵头多家央企帮助11家流动性吃紧的房企纾困。尽管该消息后续被多家房企确认为谣言,其却仍然被业内人士视为一计强心剂。

公开信息显示,春节之前,已有多家流动性吃紧房企成功转让资产予国资,回流资金纾困。不过,身处于农历虎年伊始的关口,地产行业的变局还远远未定,重建倾圮之楼的最终一役才刚刚开始。

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