物企最低PE收购案诞生了

坦言物业行情不好,但京维集团(01195.HK)还在进行收并购。

1月18日收盘后,京维集团对外宣布,将以1550万元收购深圳市海联物业管理有限公司(简称“深圳海联”)和惠州市惠阳半岛壹号物业管理有限公司(简称“惠阳半岛壹号”)各51%股份,卖家为第三方中建蛇口发展有限公司(简称“中建蛇口发展”)

这是两家主营物业管理的公司,收购完成后将为京维集团带来11个物业管理项目,总在管面积约323万平方米。

“中国物业市况较去年更加困难,但于中国销售物业及提供物业管理服务业务继续为本集团作出正面贡献。” 几个月前公布的财报中,京维集团这样说道。

收入滑坡,催促着京维集团寻找新路子,原本收入比重最高的物业管理业务继续挑起了大梁。不过,这起对京维集团非常重大的收购事项,标的成色并不算上乘,净利润曾有亏损,而其给出的价格和要求也不高。

在双方签订的协议中,除了常规的业绩对赌,京维集团还上了另一道保险:保留公司原来的主要管理人员,约定在收购后将继续服务至少4年。

然而这笔交易似乎没有引起资本的注意,公布收购消息以来,股价纹丝不动。事实上,这家上市近20年的企业,早已成了一只“仙股”。上市至今,京维集团的股价已经跌去93.46%,目前报价0.043港元/股,总市值1.24亿港元,较峰值回落近10亿元。

一、5.9倍的收购PE

京维集团做了笔划算的交易,将收购PE压到10倍以下,不仅拿到股权份额的利润,还提出亏损补偿等兜底条件。

出售资产前,中建蛇口发展分别持有深圳海联80%股份和贵阳半岛壹号100%股份。两家同时出售51%股权,中建蛇口发展在两家公司的股权分别降至29%和49%。

中建蛇口发展是香港中建发展有限公司投资的外商独资企业,成立于1988年,注册资本为6000万元。

目前,中建蛇口发展控制企业有40家,其经营范围包括代理采购原料、零配件、元器件的采购、进口和产品出口经销、提供投资咨询服务等,并在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营业务。

中建蛇口发展出售这两家公司,京维集团加的杠杆不算高,约为1550万元。按照标的公司2020年的净利润计算,市盈率约为5.9倍,低于目前上市物企收购的平均值。

不过,京维集团给出的价格不高也在情理之中,过去几年标的物企的净利润增长并不稳定,一度出现入不敷出的情况。

2018年、2019年、2020年及2021年前9个月,标的物企的净利润分别为-150万元、46万元、515万元和310万元。

基于此,双方协商的利润保证也没有定得很高,不过利润净额如果再出现负数,京维集团获得的补偿将与收购金额齐平。

公告内容显示,2022年-2025年,被收购公司每年的利润净额不能低于620万元,若是低于,卖方将按照一定比例给与京维集团补偿。此外,若是其中一年的利润净额为负数,补偿金额或可追加至1550万元。

二、“副业”拖后腿

“非常重大的收购事项。”明晃晃的几个大字出现在公告的标题中,可见京维集团的重视程度。

目前,京维集团主要有两条业务线,一条是从房地产延伸出来的开发、销售、物业管理等,一条则是黄金开采、销售,无论是资产还是收入,前者都占了大头。

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去年10月,京维集团公布截至2021年6月底财报。期内,物业发展、物业租赁及物业管理服务业务分部资产约为1.3亿元,占集团总资产的72%。

受整体环境影响,京维集团去年的收入并不理想,较2020年减少了1000万元,跌幅达23.3%。京维集团表示,主要是销售物业和代理服务贡献减少。

即便如此,物业发展、物业租及赁物业管理服务业务分部的收入占比仍达到9成,其中有不少是物业管理业务托底,该项业务已经是收入占比最高的业务。

资料显示,2021年京维集团总收入约3420万元,其中物业发展、物业租赁及物业管理的总收入约为3130万元,黄金开采收入290万元,分别占比91.4%、8.6%。

物业管理服务是京维集团收入最高的单项业务,去年营收1070万元,占比31.4%,同比上涨30%。与之形成对比的是销售物业业务和销售代理服务,去年销售物业收入同比下滑52.5%至920万元,销售代理同比下滑95.9%至51万元。

三、多元之路不顺

做电子业务起家的京维集团,如今已经很难在其身上看到电子业务的影子,取而代之的是物业开发和黄金开采。

由于电子业务竞争激烈,营运环境不利,京维集团在很早之前就宣布了多元化策略。

为了让增加其他业务的参与度,京维集团曾经有过高强度的收并购时期,金矿、能源业务都有涉猎。

2012年5月,京维集团以对价1300万美元收购Commerce Prosper 51%股权,后者拥有一个位于俄罗斯阿莫尔州的金矿,并于3个月后取得勘探及开采许可证。

彼时,为了完善黄金业务,京维集团还以3.7亿元购入金鑫公司及金汇公司的七成权益。据悉,金鑫公司持有山东省山岔口及金鸡岭两个矿区的采矿许可证,一间黄金选矿厂及一间黄金冶炼厂。

2016年7月,京维集团发布了一份名为《须予披露交易有关涉及发行代价股份收购可再生能源业务》的公告,表示将以1.78亿元收购Quick Nimble公司的全部股份。

不过这笔交易并未成行,3个月后京维集团再次发布公告称,将终止收购Quick Nimble全部股份,原因是买卖协议所载先决条件之诠释存在理解差异及未能达成共识。

收购物业管理公司的初体验是在2018年,彼时京维集团派出子公司泰华物业向佛山天安鸿基物业收购其徐州分公司的全部资产、负债及业务,代价为900万元。

如今京维集团再次出手收购物业管理公司,相关业务将会愈加成熟。目前,京维集团仅在徐州管理一个物业项目,但是贡献了近3成的收入,收购后还将有11个项目入账。其在公告中表示:物业管理公司(被收购公司)的营运水平相当高,及收购事项将有助拓展及发展本集团的现有业务。

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